Kui kinnistut tervikuna ei saa või ei taha müüa, on mõistlik soovitud osa mõttelise osana müüa.
Mõttelise osa ost-müük tähendab seda, et kinnistust müüakse plaanimaterjali alusel mingi konkreetne osa. Näiteks kui ühes katastriüksuses on koos põld, mets ja maja, siis on mõttelise osana võimalik kõik kolm osa erinevatele ostjatele müüa. Juriidiliselt jäävad mõtteliste osade omanikud kaasomanikeks kuni mõõdistustööde lõpuni.
Mõttelise osa ostu-müügi tehingut teeb notar. Lisaks mõttelise osa ära märkimisele seatakse ka kasutuskord, mis tähendab, et lepitakse näiteks kokku, et igaüks tohib oma soovide järgi oma mõttelisel osal majandada, aga teiste osade kallale minna ei tohi. Samuti lepitakse kokku selles, millal kinnistu reaalosadeks ehk eraldi katastriüksusteks mõõdetakse ning millal kaasomand lõpetatakse, ehk millal iga ostja oma osa peremeheks saab.
Mõttelise osa müük on hea juhul, kui on rahade kättesaamisega kiire ja ei jõua maamõõtmistööde lõppu ära oodata. Seda kasutatakse palju ka siis, kui soovitaksegi ühest tervikust mitmeid osasid müüa ning kui kõigile osadele on ostjad olemas, siis kinnistu ühe hooga lahku mõõta.
Notariaalne järelmaks on turvaline võimalus kinnisvara ostmiseks või müümiseks ostjatele, kellel pole võimalik laenuandjalt laenu saada või kui ostjal ei ole täies mahus kohe objekti eest tasuda. Sisuliselt on tegemist võlaõigusliku ostu-müügilepinguga, ehk siis “Saad omanikuks tingimusel, et tasud raha vastavalt kokkuleppele,” tüüpi ostu-müügileping.
Järelmaksu täpsemad tingimused on tehingule eelnevate läbirääkimiste teel saavutatavad. Tavapärane tehingu sõlmimisel notari deposiitkonto kaudu makstav sissemaks on vahemikus 20%-60% – peamine on, et see näitab ostja finantsdistsipliini ning maandab ka müüja riski. Siis läheb juba üle ka valdus.
Notariaalse järelmaksu lepinguga on kaitstud mõlemad tehingu osapooled – ostja saab kindluse, et ta saab maksegraafikut täites tulevikus objekti täieõiguslikuks omanikuks ning müüja kindluse, et kuni lepingut täidetakse, kas objekt on tagatisena tema omandis või siis on müüja kasuks lepingu objektile seatud hüpoteek.
Intressi % on samuti osa läbirääkimiste protsessist. Meie soovitame 13. kuumakse süsteemi – paigas intressi asemel tuleb 1 lisa kuumakse iga järelmaksu aasta eest intressiks (nt kui järelmaks 4a siis intressiks 4 kuumakset lisaks). Ehk siis mida lühem aeg, seda vähem peab juurde maksma. Ennetähtaegse maksmise puhul summa ei muutu, aga ka ei kaasa ka mingit trahvi.
Notariaalses järelmaksu lepingus on soovitatav kirja panna kõik objektiga seotud eritingimused, näiteks mis ajast ja mis mahus võib ostja järelmaksu perioodi jooksul remonditöid teha, ning lepingu lisades allkirjadega kinnitada ka maksegraafik. Lisaks tuleks kokku leppida see, et mis saab juhul kui ostja või müüja lepingut ei täida või rikuvad seda suures mahus. Üheks variandiks on vastastikune trahv lepingu tingimuste rikkumise eest, aga on ka alternatiive, näiteks võib kokku leppida, et lepingu ennetähtaegse lõpu korral jäävad igakuised maksed üürina müüjale.
Näiteks 10 000€ kinnistu ostu puhul on võimalik järgmine järelmaksu lahendus: sissemakse 40% ostusummast ning järelmaksuperiood on 24 kuud. See tähendab 10 000€ x 0,4 = 4000€ sissemakseks. Ülejäänud 10 000€ – 4000€ = 6000€ jagatakse ära 24 kuu peale, mis tähendab 6000€ / 24 kuud = 250€ suurust igakuist makset. Perioodi lõppu lisandub kokkuleppeline intress.
Kaasomanike kasutuskorra kokkuleppega saab paika panna, millist maatüki osa võib konkreetne isik kasutada ning millised maatüki osad on kaaskasutuses. Näiteks võib kokku leppida, et majaosa kasutab üks kaasomanik ja metsa-või põllumaad teine kaasomanik.
Kasutuskorras pannakse täpselt kirja, millist ja kui suurt osa kaasomanik ühisest asjast kasutada võib, aga saab veel kokku leppida, milliseid kulutusi tehakse ühise asja korrashoiuks, säilitamiseks või parendamiseks ning muudes kaasomanikele olulistes küsimustes. Kasutuskorda saab seada notaris.
Objekti hind sõltub mitmetest asjaoludest, mis omanik ei saa muuta – näiteks kinnistu tüübist, asukohast, kujust jne. Küll aga saab väikese investeeringuga kindlaks teha, et kinnisvara külastajal on positiivne kogemus.
- Taga huvilistele ligipääs kinnistule. Vähemalt üks teerada võiks olla võsast puhas ning läbitav ka esiveoga autoga.
- Tee prügitalgud. Kutsuge külla sõbrad ja sugulased, võtke kaubik või haagis ning vedage minema kõik kasutuskõlbmatu mööbel. Koristage hoovist kola. Elamute puhul tegelege hallituskollete hooldusega ning peske põhjalikult.
- Paranduste puhul tasub meeles pidada, et suuremahulisi muudatusi tahavad ostjad pigem ise otsustada. Aga näiteks katkiste akende puhul – isegi kui neid asendada ei taha, tuleks need kinni teipida, et ilmastikuolud elamu sisemust ei raputaks.
- Korrastage hoov või saabumisala võsast ja heinast. Aitame oma klientidel leida kohalikke mikroettevõtteid, kes aitaksid mõistliku tasu eest võsastunud piirkondi puhastada ning ülekasvanud heinamaid niita. Kuna teeme objektidest ka pilte ka drooniga, on eriti oluline, et elamu looduse seest kaugelt silma paistaks.
- Leia oma kinnistu ainulaadne müügiargument ning tee kindlaks, et see paistab silma. Näiteks kinnikasvanud tiigi hooldamine, vana suitsusauna sisse vajunud katuse toestamine, kunagise lemmiku kiige taastamine. Kui miski on majaga seotud perele positiivseid emotsioone tekitanud, võiks see seda teha ka järgmises elanikus.
Tavaline inimene sooritab kinnisvaratehinguid üksikud korrad oma elus. Loodetavasti teevad kõik ostjad ja müüjad ka iseseisvalt hoolega eeltööd, aga kinnisvaramaakleri teadmised turust ning tugi praktilistes küsimustes nagu huvilistega suhtlemine, hinna läbirääkimine, notaris tehingu broneerimine ja vormistamine säästavad aega ja tõenäoliselt ka raha.
Me oleme justkui usaldusväärne käepikendus, et kinnisvara müügist stressirohke pikk protsess ei kujuneks. Selmet räägime potensiaalsetest ostjatest ja pakutavast varast või siis ostusoovidest avameelselt. Mõistame, et meie kliendid palkavadki meid tihti just selleks, et endal pole selleks aega ning austame teie aega, mitte ei raiska seda.
Vahendusteenuse hind on kõikides büroodes kokkuleppeline, seda ei reguleeri Eestis (seni) ükski seadusakt. Praktikas on Apell Kinnisvaras tavaks kujunenud ühe-aastased lepingud vahendusmääraga 5% müügihinnast, mille tasub müüja ning üüritehingute puhul 1 kuu üürisumma (lisandub käibemaks), mille tasub kas üürileandja või üürnik vastavalt kokkuleppele. Äripindade puhul võib pikaajaliste lepingute puhul vahendustasu ka ületada 1 kuu üürisummat.
Vahendustasu lepitakse müüja ja maakleri vahel esmaste nõupidamiste käigus kokku. Mõistagi võib vastastikuse läbirääkimiste käigus kokku madalama vahendustasu või fikseeritud summa – see on müügipartneriga individuaalsete kokkulepete küsimus.
Isiklikus kasutuses olnud elamispinna müümisel kord kahe aasta jooksul on tulumaksuvabastus. Kui näiteks panipaik eraldi tehinguga hiljem müüa, on see juba maksustatav.
Juhul, kui müüakse elamispinda, kus ise ei elata, näiteks pärandiks saadud korterit, siis tuleb tulumaksu maksta vara soetusväärtuse (lisaks ostuhinnale ka tehinguga seotud kulud ja korrastamise või remondi kulud) ja müügiväärtuse vahelt järgneva aasta 1. juuliks. Keegi automaatselt seda müügisummast maha ei võta – sellega tuleb ise tegeleda.
Maa maksustamishind on aluseks maamaksu määramisel selle kasutajale. Maksustamishind leitakse riigi poolt korraldatud korralise hindamise käigus, võttes aluseks viimaste aastate jooksul vastavas piirkonnas tehtud kinnisvara müügitehingud. Seega ei saa maa maksustamishinda ja maa turuväärtust sünonüümideks lugeda.
Eesti eksperthindajad tegutsevad Eesti Kinnisvara Hindajate Ühingu Heade Tavade Koodeksi ja hindamisstandardi EVS 875 järgi ning nende hindamise aluseks on kinnisvara seisukord, ümbruskonna isepärad ja infrastruktuur ning sarnaste objektide keskmine müügihind piirkonnas.
Hindaja võtab arvesse turuolukorda ning sarnaste varadega varasemalt tehtud tehinguid – ta on turuväärtuse hindamisel objektiivne, sest ta on tehingus sõltumatu osapool. Ostja ja müüja võivad aga hinna läbirääkimistel lähtuda subjektiivsetest ja tihti emotsionaalsetest näitajatest, mistõttu ei pruugi kokku langeda hindaja poolt antud turuväärtus ning kokkuleppeline müügihind.
Notarikulude tasumine sõltub poolte eelnevast kokkuleppest. Hea tava on see, et müüja ja ostja kannavad kulud kahasse ehk võrdselt ning riigilõiv jääb ostja kanda. Viimastel aastatel on siiski Eestis laiemalt levinud tava, et ostja võtab notaris kõik kulud enda kanda.
Maamõõtjad on kutselised eksperdid – ostame nende teenust sisse. Maamõõdutööde hulka kuuluvad näiteks kinnisasja piiri muutmine ja kindlakstegemine, kinnisasja jagamine ja liitmine.
Võime aidata erinevatelt firmadelt võrdlemate pakkumiste küsimisega, aga kuna maamõõdutööde tegemiseks tuleb omada kutsetunnistust, on teenus üle Eesti üsna ühtlase kvaliteediga. Küsimus on pigem hinnavahes ning tööde teostamise ajalises kulus. Arvestama peaks kolme kuni kuue kuuga, aga maja saab müüki panna ka siis, kui mõõtmine on veel pooleli.
Abistame oma kliente maamõõtmise korraldusliku poolega, nii et ei pea rohkema pärast muretsema kui arve õigeaegne tasumine ja dokumentide õigeaegne digiallkirjastamine!
Projekteerimistingimused väljastatakse kohaliku omavalitsuse poolt ning need määravad kindlaks arhitektuursed, ehituslikud jmt lähteandmed ning isikud, kellega projekt kooskõlastada. Nende tingimuste järgi valminud projekt on ehitusloa taotlemise aluseks.
Projekteerimistingimused saab väljastada ainult hajaasustusega alale ehitamiseks ning ainult juhul kui kehtiv üldplaneering seda lubab – tiheasustusaladel ja detailplaneeringu kohustusega aladel on projekteerimise aluseks siiski kehtiv detailplaneering. Neid saab ka elektrooniliselt taotlema minna, protsess on lihtne, riigilõiv 25€ ning vastus 30 päevaga.
Detailplaneering on sellega võrreldes oluliselt kallim – hinnavahemikud jääb eramute puhul 1000€ ja 10 000€ vahel – ning ka ajamahukam, sest nende kinnitamisega võib minna ka aastaid.
Kui kinnistul puudub elektriliitumine, ent see on kindlasti tulevase kasutuse jaoks vajalik, tuleks uurida hinnapakkumist. Kõige lihtsam on uue liitumispunkti rajamise hinda küsida Elektrilevi kodulehel www.elektrilevi.ee oleva e-teeninduse kaudu. Hinnapakkumisi saab võtta omanik või omaniku poolt volitatud esindaja ning see kehtib 30 päeva – kui pakkumist küsida vahetult enne tehingut, saab sama pakkumise alusel kohe liitumise teha.
Selle kohta, kas Teile huvipakkuval kinnistul on tsentraalse kanalisatsiooniga liitumise võimalus või on ainus lahendus lokaalne, saab uurida lisaks müügiesindajale ka näiteks Ehitusregistrist või kohalikust omavalitsusest. Kui kinnistul pole vett ning tsentraalne võrgustik on kaugel, saab ka puurkaevu rajamiseks elektroonilisi pakkumisi küsida, näiteks www.puurkaev.ee.
Maainfo jaoks on soovitav kasutada Maa-ameti kaardirakendust https://geoportaal.maaamet.ee/est/Kaardirakendused/Maainfo-kaardirakendus-X-GIS-20-p629.html
Detailplaneeringute jaoks on Maa-ametil koostatud detailplaneeringute kaart
https://geoportaal.maaamet.ee/est/Kaardirakendused/Detailplaneeringute-kaardirakendus-p103.html
Kitsenduste jaoks Maa-ameti kitsenduste kaart
https://geoportaal.maaamet.ee/est/Kaardirakendused/Kitsenduste-kaardirakendus-p90.html
Põllumaadega seotud info, kasutuse jms kohta PRIA veebikaart
https://kls.pria.ee/kaart/
Metsamaade sh nende liigilise koosseisu jms kohta Metsaportaali kaardirakendus
https://register.metsad.ee/
Kõige lihtsam on küsida maaklerilt, kes kinnistu omanikuga suhtleb. Omanikust keegi paremini ei tea, sest servituuti saab allkirjastada ja kinnistusraamatusse kanda vaid notariaalse tehingu järel.
Usalda, aga kontrolli põhimõttega inimene? Kinnistusraamatust saab teha väljavõtte, kuhu on märgitud kinnistu omanikud, kinnistule määratud servituudid ja kolmandad osapooled, kellel võib kinnistu osas mingeid õiguseid olla, näiteks ka elektriliinid ja nende haldaja.
Ligipääsu kohta saab infot Maa-ameti kaardirakendusest, kust saab vaadata kas kinnistu on eraldi katastriüksus ja siis vajadusel kontrollida katastri omanikku Kinnistusraamatust https://kinnistusraamat.rik.ee/
On ka võimalik, et eratee on antud lepingu alusel kohaliku omavalitsuse kasutada ja hooldada. Sellisel juhul saab seda öelda ainult kohaliku omavalitsuse esindaja.
Metsamaade hind kujuneb mitmete tegurite mõjul, näiteks on määrav see, kui palju materjali metsas on – seda tuleks mõõta tihumeetrites, mitte hektarites. Mõnes metsas kasvab kahel hektaril 2000 puud, teises 20 puud. Kasvava metsa hindamisel on olulisem kui palju materjali tihumeetrites on (ehk mis on kasvava metsa tagavara) ning mis vanuses millised puuliigid seal kasvavad. Okaspuud on kõrgemas hinnas.
Üks keerulisemaid asju, mida maaomanikuna ise hinnata, aga mis on hinna juures oluliseks määrajaks, on sortiment – kas tegemist on jämepalgi, peenpalgi, paberipuidu, küttepuu või jääkmaterjaliga. Lisaks tasuks mõelda pinnasele, kus puistu kasvab. Rolli mängib ka kinnistu asukoht suuremate maanteede kui ka lähimate saekaatrite suhtes. Kui ligipääs avalikult teelt puudub ning tuleb üle naaberkinnistute käia, tuleb kasutusloa saamiseks enamasti naabritele maksta. See loob lisakulu, mistõttu on ligipääsetavad metsakinnistud arusaadavalt rohkem hinnas. Ka veidra kujuga kinnistud võivad vähem väärtuslikuks osutuda kui kuju ligipääsu või metsa majandamist raskendab.
Põllumaade hindade puhul räägitakse hektari-põhisest hinnast, aga see kõigub piirkonniti. Konkurents mõjutab põllumaade hindasid, nii ostuhinda kui ka rendihinda. Külas, kus on ainult üks loomakasvataja, on hea kui heinamaa saaks rendile anda kasvõi 50€ hektari kohta aastas, samas kui kõrge konkurentsiga piirkondades küündivad teraviljakasvatuseks sobilike maade rendihinnad juba kohati 200€-ni hektari kohta aastas.
Mullaviljakus on tihti määrav. Kehvema viljakusega kinnistutel saab kasvatada vähenõudlikumaid taimi nagu näiteks liblikõielised, kaer, juurikad, samas kui hea boniteediga kinnistu puhul saab põllumajandaja ise valida, millist kultuuri kasvatada soovib. Mullaviljakus pole midagi, mida saaks harimise käigus muuta – väetised ja toitainesegud toetavad taimekasvatust, aga savisest mullastikust midagi paremat hooldustöödega teha ei saa.
Haritava maa hinda mõjutab ka kinnistu suurus – väga väikeste põllumaade vastu võib juba seetõttu leige huvi olla, et kombainiga on keeruline ringi pöörata. Samasugustel praktilistel põhjusel on oluline ka kinnistu kuju ja ligipääs. Põllumajanduslikku tegevust võivad segada ka piirangud, mis jagunevad juriidilisteks piiranguteks, nagu näiteks rendileping või kasutuskord, ning looduskaitselisteks piiranguteks.
Maa hind on otseses sõltuvuses ka nõudlusega – kus rohkem nõudlust, seal ka krõbedam hind. Eestis on rahvastiku tihedus põllumajandusmaa hektari kohta 1,3 ning maa keskmine hektarihind 2890€, Soomes on rahvastiku tihedus 2,5 ja põllumajandusmaa hektarihind 8718€ ning Hollandis on 9,4 rahvastiku tiheduse juures keskmiseks hektarihinnaks 68 197€. Kuna rahvastiku tihedus on praeguse demograafilise arengu juures Eestis ilmselt püsiv, seega jäävad hinnad Kesk- ja Põhja-Euroopas alati kõrgemaks. Lisaks on sealsed metsa-ja põllumajandustootjad finantsiliselt kordades võimekamad, mistõttu on võrdlused teiste riikidega eksitavad.